Precio de la tierra, por el suelo

Precio de la tierra, por el suelo

Hay tierra, pero no como parece
En la ciudad ocurre un fenómeno muy particular. No hay un estudio actualizado que señale con precisión qué cantidad de suelo disponible existe para desarrollar vivienda, pero tierra sí hay y la mayoría se concentra en el corredor vial Cali – Jamundí, por la vía Panamericana.
¿Qué determina el precio? El valor del metro cuadrado construido lo definen tres factores: 1- La ubicación del inmueble. 2 – El tipo de acabados que tenga la propiedad. 3- El desarrollo del sector donde está ubicado el bien.
En la actualidad y según estimativos de los constructores, Cali cuenta con 187 hectáreas aptas para desarrollar proyectos de vivienda, que corresponde a los llamados planes parciales adoptados por Planeación Municipal. Hasta ahora han sido aprobados cuatro, de alrededor de catorce. Ellos son: Ciudad Meléndez, Carmen y San Bartolo, Las Vegas y Ciudad Bochalema. Los restantes están en proceso de aprobación.
“En ese espacio se pueden construir unas 20.000 viviendas, de las cuales alrededor de 6.000 tendrían que dedicarse a la llamada VIS”, explica Luis Fernando Arias, gerente de Planeación de la Constructora Alpes.
Pero sobre el corredor vial Cali – Jamundí, se podrá urbanizar más tierra, una vez el Gobierno local apruebe los otros planes parciales.
En ese mismo sentido, pero sobre la Avenida Cañasgordas, también hay áreas disponibles para la construcción de proyectos habitacionales.
A ello se suman los macroproyectos de vivienda, como Ecociudad Navarro, donde se han aprobado 67 hectáreas para vivienda.
El interrogante que surge es… ¿una vez se adopten todos los planes parciales el precio del metro cuadrado construido disminuirá? (ver recuadro ¿Bajará el precio?)
Sobre el particular, algunos constructores opinan que el precio del metro cuadrado construido podría ser más competitivo si se le hacen algunos ajustes al Plan de Ordenamiento Territorial, POT, pues tal como está limita la construcción en altura en algunos sectores de Cali y eso incide en el precio del metro cuadrado.
En el caso de la Vivienda de Interés Social, VIS, por ejemplo, “el POT no permite alturas superiores a los cinco pisos y eso no sólo limita el desarrollo de la construcción, sino el margen de maniobra para los edificadores”, sostiene Francisco Muñoz, gerente de la Constructora Habitek.

En las otras ciudades
En Medellín y en Bogotá la disponibilidad de tierra es escasa, razón por la cual el precio del metro cuadrado es mayor que en Cali. “En estas ciudades hay mucha redensificación, es decir, que se construye sobre lotes usados en los que funcionan inmuebles viejos.
“Se tumban casas viejas y se levantan edificios modernos de hasta 20 pisos, especialmente en zonas exclusivas”, dice Jorge Enrique Agudelo, director de investigaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.
En Bogotá la escasez de tierra ha hecho que los edificadores se trasladen a los municipios aledaños, pues dentro del perímetro urbano el valor del metro cuadrado en sectores de redensificación es muy alto, sostiene Gonzalo Zamorano, de la Galería Inmobiliaria.
En la Costa Norte el panorama es similar, especialmente en Cartagena y Barranquilla, con la diferencia de que son ciudades que ofrecen un gran atractivo turístico, en especial para los extranjeros.
Muchos de ellos no se conforman con pasar de vacaciones, sino que invirtien en casas antiguas y las transforman en bellas edificaciones, lo que ha generado un notorio aumento en el precio de la tierra.

¿Bajará el precio?
“En la medida en que se habilite tierra para desarrollar proyectos urbanos, el precio del metro cuadrado construido podrá experimentar una tendencia a la estabilidad o a la baja”, explica Sonia Fabiola Amaya, presidenta de la Junta Directiva de Camacol, Valle, quien agrega que el suelo disponible actual es muy escaso.
Por su parte, Francisco Muñoz, gerente de la Constructora Habitek, señala que el precio de la tierra en Cali ha mantenido cierta estabilidad en los últimos tres años, “pero no creo que siga así. Pienso que el precio del metro cuadrado construido no bajará así se aprueben todos los planes parciales para construir vivienda en el sur de la ciudad”. Considera, además, que el POT debe modificar el tema de la altura para desarrollar VIS.

Heroica, por el cielo
Cartagena es la ciudad que tiene el precio más alto del metro cuadrado construido. En el Centro Histórico el valor no baja de los $6 millones.
El precio obedece a que la mayoría de bienes poseen acabados de lujo y están dirigidos a extranjeros, quienes no escatiman recursos en invertir en zonas exclusivas de la ciudad, como la ciudad antigua.

elpais.com.co

 

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John W. Martínez

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